日本民宿：全面指南 – 法律、优缺点与未来展望

近年来，“民宿”在日本迅速普及。虽然许多人听过这个词，但可能对其实际状况、法律及运营方式不甚了解。随着访日外国游客的增加和空置房问题等社会背景因素，民宿作为新的住宿选择和资产利用方式而备受关注。

然而，另一方面，它也伴随着噪音、垃圾处理等邻里纠纷、复杂的法规以及运营上的挑战等多个面向。

本文根据提供的报告，从民宿的定义开始，全面解说相关法律、运营实况、优缺点，乃至未来的展望。对于想深入了解民宿，或正考虑开始经营民宿的经营者来说，这是必读的内容。

何谓民宿？从基本定义与市场定位学起

“民宿”一词的由来与现代意义

“民宿”一词，最初也带有旅人在陌生土地上免费借宿当地居民家中的互助习俗意涵。

然而，随着互联网和智能手机的普及，特别是像Airbnb这类线上平台的出现，其意义发生了巨大变化。现在普遍使用的“民宿”，多指个人利用自有住宅（独栋、公寓大厦等）的空房间、投资用不动产或别墅等，向旅行者有偿提供短期住宿服务。

虽然法律上没有明确定义，但“利用住宅的全部或一部分，有偿向旅行者等提供住宿服务”可说是现代对民宿的一般理解。

为何民宿在日本普及？探究其背景

民宿在日本受到关注的背后，有几个社会因素：

1. 访日外国游客的激增：尤其在新冠疫情之前，随着访日旅客增加，对多元住宿需求的回应成为必要。
2. 都市住宿设施不足：高峰时期，仅靠酒店和旅馆已无法完全容纳。
3. 地方的空置房问题：作为有效利用闲置空置房的手段，对民宿的期待升高。

这些因素综合作用，推动了民宿作为新型态住宿的普及。

与酒店、旅馆有何不同？民宿在住宿市场的定位

民宿被视为不同于传统酒店和旅馆、相对较新的市场区隔。其法律地位主要由以下三个框架规定：

1. 基于旅馆业法的简易宿所：在历史悠久的旅馆业法下，取得“简易宿所营业”许可后运营的形态。
2. 基于国家战略特区法的特区民宿：在特定区域（国家战略特区），取得特别认定后运营的形态。
3. 基于住宅宿泊事业法（民宿新法）的民宿：根据2018年施行的所谓“民宿新法”，向都道府县知事等提出申报后运营的形态。

这些法律各自的目的、要件、手续、规范内容皆不相同，经营者必须根据自身情况选择合适的法律制度。这种法律制度的复杂性是日本民宿市场的一大特色。

此外，法律制定的背景也包含应对未经许可营业的“非法民宿（闇民宿）”横行，以及随之而来的卫生、安全隐患和邻里纠纷等问题。

掌握民宿运营关键的三大法：彻底解说差异

日本的民宿业务主要受到“住宅宿泊事业法（民宿新法）”、“旅馆业法（简易宿所）”、“国家战略特别区域法（特区民宿）”这三部法律的规范。理解各法律并掌握其差异，是成功经营民宿业务的第一步。

最新规则：深入探讨住宅宿泊事业法（民宿新法）

2018年6月15日施行的民宿新法，旨在应对持续增加的民宿实况，并促进其健全发展。

哪些房屋适用？“住宅”与“事业”的定义

• 住宅：指具备作为生活据点所需设备（厨房、浴室、厕所、洗漱设备）的房屋。包含居住中的房屋、空置房、度假小屋/第二住宅等。
• 住宅宿泊事业：指旅馆业法经营者以外者，收取住宿费让他人住宿于住宅的业务，且年入住天数不超过180天。

谁会参与？房东、管理业者、中介业者

• 住宅宿泊经营者（房东／Host）：向都道府县知事等提出申报后经营业务者。
• 住宅宿泊管理业者（管理业者）：在房主不在型或达一定规模以上的设施中，受房东委托执行管理业务者（需向国土交通大臣登录）。
• 住宅宿泊中介业者（平台运营商）：中介住客与房东间契约者（需向观光厅长官登录）。

房东在吗？不在吗？运营形态的差异

• 房主同住型（Home-stay型）：房东居住于该住宅，且住客入住期间房东亦在场的形态。
• 房主不在型：房东不在，委托管理业者管理的形态。

如何开始？申报程序

开始营业前，需向管辖的都道府县知事等提出申报。原则上通过线上的“民宿制度运营系统”进行。需要经营者信息、住宅信息、管理业者信息（若委托）、承诺书、消防法规符合通知书等多项文件。若是租赁房产或分售公寓大厦，必须取得出租人的同意并确认管理规约。

应遵守的规则：从天数限制到卫生、安全

• 年上限180天：可供住宿的天数每年上限为180天。入住一晚计为一天。
• 地方条例的额外限制：部分地方政府可能通过条例对营业天数或区域施加额外限制。例如，涩谷区或名古屋市对特定区域或期间的营业有所限制。经营者不仅要确认国家法律，还需确认地方条例。
• 卫生保障措施：确保每人3.3平方米以上的室内面积、定期清扫与换气、提供清洁寝具、除虫等义务。
• 安全保障措施：设置应急照明设备、标示疏散路线等，确保灾害时的安全措施。可能需要根据消防法规设置相关设备。

房东该做的事：核对义务

• 维持卫生、安全保障措施。
• 向住客说明使用方法（噪音防治、垃圾处理、火源管理等，包含外语对应）。
• 制作、配置、保存住客名簿（3年），并核实本人身份。
• 揭示标识。
• 向都道府县知事等定期报告（每年6次，入住天数、入住人数等）。
• 对周边居民的投诉进行适当且迅速的应对。
• 变更、废止时提交申报。

运营伙伴：管理业者与中介业者的责任

• 住宅宿泊管理业者：若为房主不在型或客房数超过5间，则有义务委托管理业务。需向国土交通大臣登录，并被要求适当执行业务。
• 住宅宿泊中介业者：需向观光厅长官登录。负有对住客事前说明、确保障刊登房源合法、建立投诉处理机制、定期报告等义务。

若违规会怎样？处罚规定

未申报营业、虚假申报、营业超过180天，可能触犯旅馆业法等，处6个月以下有期徒刑或100万日元以下罚金等。违反管理委托义务或中介委托义务，处50万日元以下罚金。其他义务违反（未及时申报变更、名簿不全、未揭示标识、未及时定期报告等）也可能处30万日元以下罚金等。对管理业者和中介业者也订有严格处罚。

该选择哪种法律？民宿新法、简易宿所、特区民宿的优缺点比较

经营民宿业务时，选择哪种法律制度是重要的决定。让我们比较各自的优缺点。

特征	住宅宿泊事业法（民宿新法）	旅馆业法（简易宿所）	国家战略特区法（特区民宿）
依据法	住宅宿泊事业法	旅馆业法	国家战略特别区域法
手续种类	申报	许可	认定
住宅专用区域的营业	可能（※有条例限制）	原则上不可	可能（※依特区・地方政府有不同限制）
年营业天数上限	180天以内	无限制（可365天）	无限制（可365天）
最低入住天数要求	无（可1晚起）	无（可1晚起）	2晚3天以上
主要设施标准（室内面积）	每位住客3.3㎡以上	客房总室内面积33㎡以上 (未满10人则为3.3㎡/人)	原则上每室25㎡以上
前台设置义务	原则上不需要	依条例等可能需要	不需要
管理委托义务(房主不在)	有	无规定	无规定
典型合同形态	住宿合同	住宿合同	类似住宿合同 (注： 暗示与租赁合同性质不同)

• 民宿新法：采申报制，容易入门，但180天规则对收益性是巨大限制。也有地方条例额外限制的风险。
• 简易宿所：可365天营业，收益性高，但取得许可门槛高，地点也受限。
• 特区民宿：限定特定区域可365天营业，但需入住2晚3天以上。

考量业务目的、房源状况、目标客群等，选择最合适的法律制度至关重要。

用数字看日本民宿：市场趋势与运营实况

民宿新法施行后，日本的民宿市场如何变化，现况又是如何？通过统计数据和调查结果来探究其实况。

增加了多少？市场规模与增长趋势

基于民宿新法的申报件数，在法律施行（2018年6月）后呈现增长趋势。不过，有累计件数和有效件数（扣除已废止者）之分，数值会因发布时间而变动。

虽然因新冠疫情一度停滞，但随着2022年下半年起入境旅游的重启，入住实际表现显著恢复。例如，在可参考数据的某个时期（2023年底至2024年初），全国民宿新法下的入住天数较去年同期增长约28%，总入住人次增加约30%。但需注意，增长率会因入境需求恢复程度等因素，随时期而大幅变动。

虽然以整体消费额为基础的市场规模精确数据有限，但市场确实处于增长轨道。

集中在哪里？各地区民宿设施分布

民宿设施（特别是新法下的申报住宅）显著集中于东京都、大阪府、北海道等大都市圈及主要观光地，这些地区占了整体的绝大部分。虽然部分地方的申报数较少，但在疫情后的恢复过程中，地方的入住人数也呈现增长趋势。设施集中于都市的“区”，同时在“町”、“村”级别的特定观光地也可看见小规模聚集。

谁在如何运营？运营者实像（2022年调查）

根据观光厅的调查（2022年公布数据），民宿新法下的运营呈现以下特征：

特征	类别	比例/注记（※调查时点）
房源类型	公寓大厦	约39%
	独栋住宅	约33%
	公寓（非大厦）	約16%
经营主体	法人	约54% (推算，公寓大厦等较多)
	个人	约46% (推算，独栋住宅、古民家等较多)
房主同住/不在	房主不在型	约65% (推算，公寓大厦、公寓较多)
	房主同住型	约35% (推算，独栋住宅、古民家等较多)
与租赁业并用	有并用	公寓大厦、公寓约75%
	无并用	独栋住宅、古民家等80%以上
主要业务开始目的	作为主业	约37%
	作为副业	约35%
	与住客交流	约26%
	空置房、空室有效利用	约24%
初始费用总额	未满300万日元	50%以上
	300万～未满1,000万日元	约18%
	1,000万～未满5,000万日元	约15%
	5,000万日元以上	10%以上

此结果显示，法人、个人，房主不在、同住，主业、副业，低成本、高投资等，多元的运营形态与目的并存。

如何预订？揽客平台的作用

以Airbnb和Booking.com为首的线上预订平台，在民宿揽客方面扮演极其重要的作用。关于特定平台的市场占有率，或房东使用多个平台的详细数据有限，但一般认为多数房东会利用多个渠道来招揽客人。

这些平台（若已登录为住宅宿泊中介业者）在法律上负有确认刊登房源是否合法申报、取得许可或认定，并排除违法房源的作用。

此外，也存在房主不在型不可或缺的住宅宿泊管理业者市场，但关于其市场规模或服务品质的详细数据不多。委托运营代行时，需要慎选可信赖的业者。

谁入住？用户特征与目的

用户由国内旅客和访日外国游客构成。疫情后的复苏虽由入境旅客带动，但国内用户的比例仍占相当大部分（惟其比例随时期变动）。外国用户除了亚洲，也来自美国、澳洲等多样国家地区。

主要停留目的虽以观光为主，但推测也存在追求不同于酒店、旅馆，更在地、独特体验或与房东交流的客群。此外，价格实惠、适合家庭或团体利用的宽敞空间等，可能也是吸引用户的魅力。

平均入住天数依数据或民宿类型而异，但新法下的主要区域数据显示，每人平均约停留3至4晚。

钱留在地方吗？对经济的贡献度

民宿市场的增长，不仅是住宿费，也期待通过入住期间的餐饮、购物等，为地方经济带来涟漪效应。此外，也可能在运营管理、清洁、中介等相关服务领域创造就业机会。然而，这些经济效益具体规模的量化数据有限。

不全是好事？民宿对地方社会的影响

民宿的普及，在可能带来经济利益的同时，也与地方社会之间产生了各种课题。

与邻居的关系还好吗？常见纠纷与对策

最常被报告的问题包括噪音（深夜谈话、派对、行李箱声音等）、不遵守垃圾处理规则、对不特定人士频繁出入的不安感等。这些都可能导致对民宿的负面印象，并造成与地方的摩擦。不过，近年的调查显示，有收到投诉经验的经营者比例有限，问题可能趋于缓和。

为预防纠纷并在发生时妥善应对，可采取以下对策：

• 彻底执行房屋守则：明确记载噪音防治和垃圾处理规则，并以多语言周知。
• 设备上的巧思：设置易于垃圾分类的标识或垃圾桶。
• 安全对策：设置监控摄像头或导入智能门锁等强化安全措施也是有效手段。
• 沟通：平时努力与邻近居民建立良好关系。

房主不在型的情况下，管理业者负责任的应对不可或缺。地方政府也设置了投诉咨询窗口，并通过条例进行规范。

房租会涨吗？对不动产市场的影响

民宿增加对地方住宅市场的影响，存在各种议论。

• 担忧面：有人指出，原先作为租赁住宅供给的房源转为短期出租的民宿，可能减少长期租赁住宅的供给量，结果导致租金行情上涨。尤其在受游客欢迎的区域，此倾向可能更为明显。
• 期待面：也有人指出，作为民宿运营，因能期待比一般租赁更高的收益，可能提升房源的资产价值。在日元贬值的情况下，对海外投资者而言，日本不动产显得相对便宜，可能活跃包含民宿在内的不动产投资，成为推升特定区段价格的因素。

然而，关于日本国内民宿对整体住宅市场影响的程度，尚无明确结论，判断具体影响的数据仍然不足。民宿新法的180天规则，某种程度上也抑制了全年完全转用的情况，这点需要纳入考量。

活跃地方！经济活化与空置房利用的可能性

许多资料指出，民宿具有贡献地方经济活化的潜力。民宿用户除了住宿费外，也会在地方进行消费，因此期待能带动地方经济活化。

特别是作为日益严重的空置房问题的解决方案，民宿是有效的手段。即使在缺乏适当住宿设施的区域，通过将现有空置房改建为民宿设施，也能成为接待游客的窗口，有助于增加交流人口。借此，能从闲置资产中产生收益，促进建筑物的维护管理，也有助于维持地方景观。

成功案例包括：再生具历史价值的古民家作为独栋出租旅宿、提供农业体验等的农家民宿（农泊）、将废弃学校或闲置店铺翻新成独特住宿设施、将区域内散布的空置房网络化作为酒店运营的“分散型酒店”等，呈现多样化的尝试。这些都显示了有效利用地方资源、创造新观光价值的可能性。

从各自立场看民宿：房东、游客、居民、酒店

对民宿的看法，因参与立场而异：

• 房东（住宅宿泊经营者）：主要动机包括获取收益、有效利用自有不动产，以及异文化交流等。另一方面，可能面临遵守复杂法规、揽客困难、运营辛劳，以及应对邻里纠纷等课题。
• 游客（住客）：一般认为他们追求实惠价格、不同于酒店的独特体验（地方文化、与房东交流）、适合多人或家庭使用的大空间、地点便利性等。另一方面，对设施清洁度、安全性、信息准确性的期待也很高，若未满足可能产生不满。
• 地方居民：常听到对噪音、垃圾问题、治安的担忧、生活环境变化、房价或租金影响等的顾虑。另一方面，也可能有居民肯定地方活化和交流机会的增加。
• 既有住宿业者（酒店、旅馆）：一般认为他们将民宿视为竞争对手，尤其是在低价市场。有指摘指出，部分业者可能对规范上的差异（例如营业天数限制等）抱有不公平感，具体意见的数据有限。对此，也可能出现通过强调自身优势，如服务品质、安全性、信赖性来实现差异化的动作。

如此，民宿的社会影响，依其地点和运营管理品质，可能产生正面或负面影响。调整符合各地区实情的规范，以及由经营者进行适当的运营管理，是将负面影响最小化、正面影响最大化的关键。

民宿运营的真实面：面临的课题与应克服的障碍

民宿业务虽有其魅力，但在运营上存在各种课题与风险。

难以杜绝的“非法民宿”与过于复杂的规则

即使民宿新法施行，未申报、未经许可的“非法民宿（闇民宿）”的存在仍被指出。这些存在不符合安全、卫生标准的风险。

即使想合法运营，多重法律制度与地方政府条例交织，遵守规范并不容易。特别是取得简易宿所许可或特区民宿认定，门槛可能很高。符合消防法规，尤其在改建既有建筑时，可能成为沉重负担。

确保平台运营商排除违法房源的有效性，以及行政机关加强取缔，也是持续存在的课题。

能赚钱吗？“180天规则”与收益性的障碍

民宿新法下运营的一大课题是每年180天的营业天数上限。这可能成为确保足够利润的制约，特别是对于租赁房产经营民宿，或以民宿收入为主要来源的情况。

市场竞争激化导致的价格竞争、揽客困难、线上平台评价的影响等，也都是影响收益性的因素。

会产生清洁费、布草费、消耗品费、水电燃气费、平台手续费、管理委托费（若适用），以及房产维护管理费等各种运营成本。要涵盖这些成本并获利，稳定的入住率和适当的定价不可或缺，投入的运营时间与精力也可能相当可观。

这个180天规则的结构性限制，也可能影响民宿新法下经营者的类型。它可能促使相对负担较轻的副业或利用自家部分空间的形态增加，另一方面，对于旨在本格发展住宿业务的经营者，则可能促使他们转向手续更复杂但可全年营业的旅馆业法（简易宿所）或特区民宿，或者从收益性角度考虑其他商业模式。

安心入住？安全、卫生管理的课题

作为供不特定多数人使用的住宿设施，确保民宿的安全、安心、卫生至关重要。

• 卫生面：被要求遵守法定基准（人均室内面积确保、定期清扫换气、提供清洁寝具、除虫等）。然而，实际运营中，清洁品质未必一致，也有收到住客投诉的案例，考验着运营管理的品质。特别是委托代行公司清洁时，管理其品质变得重要。
• 安全面：防火对策尤其重要。根据消防法规，有义务设置火灾报警器、灭火器、标示疏散路线，有时还需使用防火物品。这些设备投资，特别是改建老旧建筑时，可能成为巨大的成本负担。向用户彻底宣导燃气灶、暖气设备的安全使用方法也很重要。
• 安全(Security)面：需要应对住客损坏房产或不当使用、第三者非法入侵等风险。适当管理住客名簿并彻底核实身份、导入智能门锁或监控摄像头等是可考虑的对策，但这些技术普及程度的具体数据有限。

与酒店、旅馆的关系？共存与竞争的走向

民宿有时被视为与既有住宿设施，特别是低价商务酒店或简易宿所等，处于直接竞争关系。据闻部分既有业者对于民宿在相对宽松（或被认为宽松）的规范下运营感到不公平，但其具体意见的数据有限。

另一方面，也有观点认为两者可透过提供不同价值来区隔市场。酒店、旅馆通常以稳定的品质、完善的服务、高安全性与信赖性为强项。相对地，民宿则可主打价格实惠、独特体验、宽敞空间、贴近地方等卖点。

运营品质是这场竞争中重要的差异化因素。清洁不周或管理不善等问题，可能损害民宿整体的声誉。成功的民宿运营，不仅是提供房产，更需要专业的运营管理和提供符合旅客期待的体验价值。选择高品质的运营代行公司或学习运营诀窍，对于维持、提升竞争力至关重要。

民宿的未来：未来趋势与可持续增长

日本的民宿市场未来将如何演进？考察未来的趋势与朝向可持续增长的建言。

下一步会如何？值得关注的市场趋势

未来日本民宿市场可能因几个趋势而演进：

• 持续增长：在稳健的入境需求复苏和对多元住宿形态关注度提高的背景下，预计整体市场将持续增长。
• 重视体验价值：从单纯提供住宿场所，转向提供如农泊、文化体验、地方交流、特定主题性（古民家、艺术、动漫等）独特“体验”的民宿，增加的可能性很高。这点从提供的资料中得到强烈暗示。与地方活动或在地企业的合作也可能推进。
• 运营专业化：随着市场成熟，对运营品质的要求将提高。预期住宅宿泊管理业者的作用扩大与品质提升、导入酒店运营使用的管理系统（如PMS）或智能门锁等科技、基于数据的定价与运营改善将会进展。通过并购扩大业务规模，或由专业投资者参与的可能性也可能增加。
• 科技利用：对线上平台的依赖将持续，但为提升运营效率的软件利用、未来甚至可能导入AI进行需求预测或价格最优化（惟目前具体普及数据有限）。
• 对直接预订的关注：为规避平台手续费并建立与顾客的直接关系，通过自家网站等进行直接预订的关注度也可能提高。
• 可持续性：意识到可持续性，如降低环境负荷、贡献地方社会等的运营方式，未来可能更受评价。

为了更好的市场：需要哪些政策？

为促进民宿市场的健全发展，可考虑以下政策性应对：

• 180天规则的重新检讨：针对民宿新法对收益性造成限制的年180天规则，考量地方实情、房产类型、运营形态等，检讨更具弹性的运用或修正的必要性。惟必须兼顾对地方居民生活环境的考量。
• 法规合理化、明确化：针对多重法规与地方条例交织的复杂规范体系，检讨整理、合理化，以提高经营者对规范的理解度与可预见性。特别是关于地方条例额外限制的范围或基准的指导方针明确化等。
• 加强取缔非法民宿：强化对未申报、无许可营业的监视体制，通过与平台运营商合作排除违法房源，提高对违规者迅速且严格执法的有效性。
• 品质提升策略：除彻底遵守安全、卫生基准外，检讨导入认证制度或对优良经营者提供激励等，以促进服务品质提升。
• 数据收集与调查研究：强化更精确且持续性的数据收集与分析体制，以了解市场规模、经济效益、对住宅市场影响、对地方社会影响等。特别是掌握不同法律制度下的实况，以及关于地域差异的调查至关重要。
• 与地域活化结合：与空置房对策或地方创生政策结合，推动支援利用地方资源的民宿业务的措施（补助金、咨询支援等）。

各方相关人能做的事：成功的提示

为实现民宿市场的可持续发展，期待各方相关人扮演好各自的角色：

• 住宅宿泊经营者（房东）：根据业务目标与资源，慎重选择最合适的法律制度（新法、简易宿所、特区）。将完全遵守国家法律及地方条例视为最优先。提升清洁度、安全性、舒适性等运营品质，争取良好旅客评价。彻底考量邻近居民，努力建立良好关系。不仅是价格竞争，更要通过独特体验或附加价值实现差异化。积极利用科技提升运营效率。若委托管理，充分调查实绩与评价，选择可信赖的伙伴。
• 平台运营商：强化并彻底执行刊登房源合法性的确认程序。充实针对房东的法规遵守或品质提升相关信息提供与支援功能。检讨有助于与地方社会建立良好关系的措施。
• 地方政府：在观光振兴、经济效益与居民生活环境保护之间取得平衡，制定并执行符合地方实情的条例。充实针对经营者或居民的咨询窗口与信息提供。担负促进相关人间对话与形成共识的作用。
• 既有住宿业者：展开利用自身优势（服务、信赖性、品牌力）的策略。探索与民宿合作（例如：送客、共同促销）或导入民宿市场经验开发新服务的可能性。

未来日本的民宿市场，可能朝向在相对容易进入的民宿新法框架内进行的休闲副业式运营，以及追求收益性而选择旅馆业法或特区民宿，或即使在民宿新法下也力求高附加价值化、差异化的专业住宿业务运营，这两个方向分化发展。

总结：日本民宿的现状与未来

日本的民宿领域具有多面向的特征：法规制度的复杂性、受入境旅游带动的动态市场增长、多元运营模式的并存，以及对地方社会的正反两面影响。虽然住宅宿泊事业法的施行带来了一定秩序，但每年180天的营业天数限制仍是巨大制约，非法民宿或邻里纠纷等课题依然存在。

如何在最大化经济、社会效益（如空置房利用、创造新观光需求）的同时，将对生活环境的负面影响及安全、卫生风险最小化，是当前困难的课题。针对此核心课题，需要主管机关基于数据进行弹性且有效的政策调整，经营者追求法规遵守、运营品质提升及与地方共生，平台运营商则需确保障合法性并支援房东。

未来日本民宿市场的可持续发展，端赖于这些利益相关者之间的持续对话与合作，以及适应变动市场环境的能力。法规的演进、经营者的专业化与差异化策略，以及科技的利用，将是决定未来市场品质与方向的重要因素。